不動産に詳しい人いる？

1 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 08:55:47.99 ID:2VDKxMxt0.net

築19年1棟8戸木造2階建て　土地約180坪建物約98坪の中古アパートで
現在満室　駐車場含め月約50万の家賃収入あり
周辺の土地の実勢価格は坪12万

3000万で買わないかって話があるんだけど安すぎて怖い
交渉すればまだ安くなる可能性もある
裏があるとすればどういう事がありそう？

2 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 08:56:41.52 ID:oJfFFh0BI.net

何処だよ

3 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 08:57:42.24 ID:2VDKxMxt0.net

>>2
北の地方都市　人口約30万

4 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 08:58:32.23 ID:68Aza3IK0.net

土地の接収があるとか
欠陥工事で住民の退去と
建て直しが義務付けられてるとか

5 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 08:58:48.16 ID:l5MxpEP40.net

5年で元取れるじゃん！買っちゃいなよ！

6 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 08:59:35.49 ID:oJfFFh0BI.net

汚染地域で健康被害が目に見えてきたから
騒がれる前に安売りとかか？

7 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:00:40.76 ID:2VDKxMxt0.net

>>4
接収ってどういう事？

8 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:00:51.66 ID:L2biK2fp0.net

ヤーさん入ってる！

9 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:01:24.66 ID:jAy7Ch+Y0.net

マジレスすると不動産会社が自分の社員住まわせて満室を装う事あるから気を付けろよ

10 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:02:38.11 ID:+FefcHFn0.net

>>1
利回り20%か
まあまあだな
後、木造なら減価償却の耐用年数22年ということになっているけど大丈夫か？
もちろん、その年数超えても使えるが

安すぎるとは思わんけど、俺なら候補に入れて見に行くぐらいはする

11 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:03:03.58 ID:UAbkG7dq0.net

>>9
そんな詐欺みたいなことあるのかよ

12 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:03:31.02 ID:2VDKxMxt0.net

>>5
そう思ってんだけどなんかいい話すぎるのがひっかかる

>>6
住宅街のど真ん中だけど周辺でそんな話はきかないなあ

>>8
その程度なら無問題

13 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:04:55.55 ID:BvJf0rmc0.net

ヤクザさんが住んでるとか？

まあ木造はやめたほうがいいだろ

14 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:05:17.47 ID:68Aza3IK0.net

>>7
道路の拡張工事とかで土地の一部だけを行政が買い上げを予定してるとか

15 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:05:55.97 ID:+FefcHFn0.net

もし失敗しても、土地の評価額が2160万円有ると言うことは、更地にして売ることもできるし
その場合のグロスの損は840万だろ？2年で元が取れる
後は3年かけて土地の分も元を取れればいいよな

16 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:07:56.44 ID:L2biK2fp0.net

まず主要構造、設備、雨漏りなんかに問題がないか調べて
買ってもいいってなったら
取りあえず2000万払って1年後に問題なければ残りを支払う契約する

17 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:08:34.00 ID:2VDKxMxt0.net

>>9
一応地元では老舗の不動産屋だからそんなことはないと思うけど確認してみる

>>10
融資は良くて1500万くらいしかつかないと思うから自己資金だすのがちょっと
それだけに慎重になってる

18 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:09:41.18 ID:+FefcHFn0.net

もともと不動産投資をしている人なの？
それとも、今まで興味が無かった人？

19 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:10:21.39 ID:+FefcHFn0.net

例えば、国民生活金融公庫とかでも無担保無保証人融資が借りれるんじゃないか？

20 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:12:39.41 ID:68Aza3IK0.net

VIPって不労所得者多そう
2、3000万ならキャッシュで出せるから俺も見習いたい

21 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:15:11.92 ID:2VDKxMxt0.net

>>16
そんな契約もあるんだ　弁護士必要だな

>>18
不動産投資は初めて

>>19
そのへんは付き合いもあるからこれから
まずは不動産の裏というかど素人なんで色々知りたい

22 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:15:22.28 ID:c4ZABukf0.net

ん〜地震が来そうで心配だからもう売っちゃおうってことだろ
買っとけ５年地震が来なければお前の勝ちだ

23 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:16:40.36 ID:iGyOKPv50.net

19年ってことはもうすぐ大規模修繕だね
その前に売ればおいしいからね

24 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:17:05.09 ID:XksfpGDd0.net

裏があるとすれば、>>1が好きで尻穴を狙ってるとかかな

25 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:17:22.25 ID:+FefcHFn0.net

>>21
本屋に行って、大家さんになる本何冊か読もうぜ

なぜ不動産屋が今まで投資をやっていなかった人に声をかけたの？
自分からいい物件無いか聞きに行ったんじゃないの？

26 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:18:04.10 ID:BvJf0rmc0.net

道路が横になくて建て替え不可とかありそう

27 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:18:50.74 ID:2VDKxMxt0.net

>>23
それは言ってた外壁くらいは必要になるだろうって

28 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:19:42.82 ID:+FefcHFn0.net

駅から何分なのかが最重要だぞ

29 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:21:03.42 ID:2VDKxMxt0.net

>>25
知り合いの税理士経由

>>26
道路はある

30 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:21:37.64 ID:c4ZABukf0.net

>>28
坪12万ならそこまで重要じゃない気がするが
駐車場あるし

31 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:23:04.06 ID:L2biK2fp0.net

現在の所有者が身寄りのないお年寄りで相続人もいなくて
介護施設とかに入るってんなら修理代が掛かる前に現金化したいってのもあるかも

32 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:23:24.89 ID:2VDKxMxt0.net

>>28
駅からだったら車で15分くらい　バス停からは徒歩5分くらい
田舎だからそんな問題ないと思う　学校スーパー近いし

33 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:25:09.30 ID:iGyOKPv50.net

>>27
外壁と天井
木造ならいっしょに配管
全部で500はみといたほうがいい
それであと15年間は持つだろ

そのあとは、延命処置的に修繕してくか、潰すか

34 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:27:01.65 ID:XksfpGDd0.net

あとは抵当がつきまくってるとかかな

35 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:27:59.90 ID:2VDKxMxt0.net

>>31
相続した所有者が東京住みで売りたいらしい
いい話すぎてなんで素人の俺に？って思う

36 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:31:43.24 ID:+FefcHFn0.net

確かにいい話ではあるが、いい話過ぎはしないぞ
利回り15%未満のアパートが買うかどうかのボーダーだと思うから、それより少し上って感じだ
まあ、土地がいざとなったら売れるのであれば大きいが

37 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:31:46.09 ID:iGyOKPv50.net

まあ人口減少時代のこのご時世だからな
地方はこれから大体過疎で、マンションは余りまくる運命だからな
今の家賃収入も10年くらい続けばいいほうじゃない？
築30越えたら、きっと借り手が減っていく

38 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:35:13.62 ID:lpa2z6fp0.net

上物は最悪ぶっ潰せばいいとして買う気なら土地だけはよく調べとけ
昔工場立ってたってだけで10分の1くらいの価値になったりする

39 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:35:47.02 ID:2VDKxMxt0.net

>>33
自己資金2000万か・・・
それでも得だよな

>>34
それならさすがにわかるけど登記簿か要約書自分でとる必要もあるな

40 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:38:57.61 ID:2VDKxMxt0.net

>>36
そうなん？心配するほどいい話でもないんだ
なんか安心したわ

>>38
そこまで調べる必要あるんか

41 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:40:57.70 ID:iGyOKPv50.net

ちなみに俺の不動産買うときの原則は
売るのに苦労する物件は買わない
です

42 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:44:25.89 ID:2VDKxMxt0.net

>>41
売る苦労ってのがよくわからん
普通の住宅街の普通の場所なんだが

43 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:48:03.76 ID:iGyOKPv50.net

>>42
例えば自分がその物件を今売る立場になったとき、すぐ売れそうな物件なのか、苦戦しそうなのかってこと

例えば5年後に手放すことになったとき利益が出るように売り切る自信があるかってこと

44 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:49:38.47 ID:+FefcHFn0.net

まあ180坪有れば、60坪づつ3つに分けて売ることもできるがな

45 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:52:18.65 ID:2VDKxMxt0.net

>>43
なるほど
アパートだと居住権みたいのがあって壊して売るタイミングも
自分のタイミングで売るのに苦労するってことか
木造だから10年後には売りたいと思ってたがそんな都合よくいかないかもな

46 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:53:00.65 ID:bf4qkLlN0.net

近隣の折り合いが悪いとか土壌汚染で地盤改良が必要だったりとか
なんか隠してるもんあんじゃね

47 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:57:01.74 ID:2VDKxMxt0.net

>>46
19年も普通に住宅街にあるのに土壌問題とかあるものなのか？
近くに工場もないのに

48 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 09:59:32.94 ID:bf4qkLlN0.net

住宅街だし土壌汚染はないかもな
場所しらんからなんともいえんが遺跡出ちゃって売るに売れないとか
東京でも結構あったりはするぞ

49 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:03:01.72 ID:2VDKxMxt0.net

>>48
そうだねさすがに場所はいえないけけど
遺跡まで心配したらきりないな

50 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:12:23.64 ID:bf4qkLlN0.net

遺跡は役所で調べれば大体わかる
購入前に役所いって色々調べたほうがいいよ、ハザードマップとか色々みとけ

51 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:18:12.63 ID:fiK5HVIQ0.net

土地180で建物100弱って容積60%とかなの？

52 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:18:22.13 ID:2VDKxMxt0.net

>>50
役所って市役所？

53 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:21:04.45 ID:2VDKxMxt0.net

>>51
いや　容積は100　建蔽率は60

54 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:21:27.35 ID:bf4qkLlN0.net

市町村によって場所違うけど土木課あるとこ
建築指導課とか回って土地について知りたいって言えば色々教えてくれるよ
不動産屋はみんな役所回って調べてるんやで

55 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:23:01.16 ID:BUVWZXE/0.net

買えよ

56 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:24:24.35 ID:BvJf0rmc0.net

買って転売だな

57 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:25:24.93 ID:2VDKxMxt0.net

>>54
なるほど　一度いってみるか

58 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:25:57.04 ID:fiK5HVIQ0.net

60/100で容積余裕ありで賃料坪単価@4000程度なら俺が買いたいわ
延床だよね？

59 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:28:45.24 ID:2VDKxMxt0.net

>>55>>56
もうその気になってきた
登記簿自分で取り直して市役所いってもう一回現地みて
知り合いの銀行員にも意見もらって前向きに検討する
不動産屋に連絡して1週間くらいまってもらう事にする

60 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:31:39.62 ID:2VDKxMxt0.net

>>58
そう　建物は延べ床面積
現地みたら無駄に駐車場広い印象

61 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:33:09.21 ID:cI+MXBK60.net

減価償却できないんじゃん？

62 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:36:33.92 ID:2VDKxMxt0.net

>>61
その辺はよくわからんがあと3年はできるんじゃないの？
損益通算はできるっていってた

63 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:38:28.74 ID:cateRf3Q0.net

あと数年は減価償却できるな
なんで売りたいのか聞いた？再建築不可とかはないよね？

64 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:39:03.89 ID:BUVWZXE/0.net

早まるな

65 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:39:07.54 ID:fiK5HVIQ0.net

建済あるん？
あるなら買ってしまえ

66 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:39:41.82 ID:+FefcHFn0.net

>>59
転売するときの注意は、5回元旦を過ぎてから売らないと、税金は倍かかるから注意しろ

67 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:41:09.75 ID:2VDKxMxt0.net

>>63
さっきも書いたけどこっちいた所有者が亡くなって相続した息子が
東京で仕事しててもうこっちに帰ってくる事ないから処分したいんだって

68 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:42:50.50 ID:cateRf3Q0.net

>>67
ごめん読んでなかった、2500で指値入れよう

69 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:43:36.33 ID:vC3DuxVw0.net

それでも一応近所の住民にそのアパートの住人の評判聞いた方が良いかな。

70 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:43:46.03 ID:2VDKxMxt0.net

>>65
建済ってなに？

>>66
そうだね

71 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:44:00.11 ID:EkVWUexF0.net

入居者がどんな人か、家賃の滞納が無いのか調べとけよ
あとその不動産屋に管理を頼めるか聞いてみて
シブるようだったら問題のある物件の可能性が高い

72 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:44:50.38 ID:fiK5HVIQ0.net

2500で指値入れて買え
あるなら建済、レントロール、境界確認貰え

73 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:45:53.06 ID:fiK5HVIQ0.net

>>70
検査済み証
建築確認通り建ってますって奴

74 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:46:37.03 ID:+FefcHFn0.net

>>66
5回じゃなくて6回だったわスマン

75 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:46:47.09 ID:EkVWUexF0.net

実は土地は借地だったとか無いよね

76 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:46:53.02 ID:2VDKxMxt0.net

>>71
滞納の常連みたいなのは今はいないっていってた
管理もするっていってた　月5万だって　これって相場？

77 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:48:16.58 ID:bf4qkLlN0.net

管理料が一割とかやばい不動産屋だろ・・・

78 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:49:57.92 ID:fiK5HVIQ0.net

賃貸管理なのか建物管理なのか

79 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:50:43.92 ID:fiK5HVIQ0.net

賃貸管理なら月1割が相場

80 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:50:48.13 ID:EkVWUexF0.net

>>76
だいたいその月の賃料の５％〜10％くらいが相場だけど
満室時の10％固定というのはかなり高い方
あと管理を頼む会社は気をつけないと退去時のリフォームで
ぼったくられる事もあるよ

81 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:51:41.88 ID:2VDKxMxt0.net

>>72
そこまで下がるか？

>>73
それはみてないな　でも登記されてるってことは問題ないんじゃないの？

82 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:51:54.54 ID:+FefcHFn0.net

管理料は5%〜10%位
サブリースだと30%位かな

83 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:51:59.19 ID:bf4qkLlN0.net

地方だと一割とかあんの？
うちの辺りは５％がいいとこだぞ、超うらやましいなイージーモードだろ

84 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:52:37.50 ID:bf4qkLlN0.net

指値はあくまで指値だから低めにいれときゃいい

85 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:53:55.75 ID:2VDKxMxt0.net

管理は全部やるっていってた　督促からクレーム対応も
それでもヤバイ？

86 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:53:56.73 ID:bf4qkLlN0.net

登記通りじゃない建物なんてザラだよ
建築確認後に増築してるケースなんてよくある
銀行からの借り入れにも影響出るから融資受けるなら銀行にもよくみてもらえ

87 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:57:14.30 ID:2VDKxMxt0.net

>>86
そうなんだ　調べてみる

88 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 10:57:17.93 ID:EkVWUexF0.net

>>85
督促はできても家賃払ってくれない場合は
賃貸保証会社を入れていないかぎりは裁判は家主がやらなきゃいけないんだぞ
その不動産屋に弁護士資格を持ってる人がいれば別だけど

89 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 11:01:59.87 ID:2VDKxMxt0.net

>>88
従業員10名くらいの町の不動産屋だから弁護士資格もってる人はいないと思う　わからんが
どうしても払わない奴はそれはしょうがないんじゃないか　そういうリスクはあるでしょ

90 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 11:07:04.34 ID:2VDKxMxt0.net

管理費で儲けようって考えなのかな
それなら話はわかるが

91 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 11:10:43.60 ID:fiK5HVIQ0.net

管理費は妥当
単価下がれば割高になるのも仕方ない
よく見てなかったけど8戸で98坪か
一部屋40m2弱の2DK〜3Kぐらいか

2500で買えたら3000で転売してくれ
諸経費込でも200万ぐらい浮くだろ

92 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 11:16:51.19 ID:2VDKxMxt0.net

>>91
なんか腑に落ちた
単に安いと絶対裏があると不安だったけど多分そういう事だな

まだ買ってもないのに転売は考えられん　売るときはスレたてるわ

93 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 11:19:35.12 ID:EkVWUexF0.net

いちおうアドバイスしとくと築２０年くらいだと
そろそろ建物のコーキングし直しや、屋根塗装を考え始めた方がいい時期
あと地方で築20年だと浄化槽のアパート多いけど、下水道が通ったから
下水に代えろって市からうるさく言われるかも（無視してもいいけど）

94 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 11:24:02.74 ID:2VDKxMxt0.net

>>93
多分所有者もそういう出費がいやで売りたいんだとおもう
色々納得したわ
トイレは水洗だから無問題

95 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 11:27:50.50 ID:EkVWUexF0.net

>>94
水洗でも浄化槽のところ多いよ
本下水か浄化槽かは確認しといた方がいいよ
あと最近多いのは震災とかで建物にダメージ受けてるというパターンかな

96 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 11:30:21.97 ID:2VDKxMxt0.net

>>95
なるほど　確認するわ
震災の影響はないな　もっと北だから

97 ：以下、＼(^o^)／でVIPがお送りします：2014/09/17(水) 11:43:22.95 ID:2VDKxMxt0.net

色々気付かされたよ
スレたててよかった　みなさんどうもありがとう
買うつもりで交渉するわ
交渉ポイントもなんとなくわかったし　それじゃあ